21世纪经济报道记者吴抒颖

　　尽管“现售制 ”短期降低库存带来涨价的预期，但多数房企在“金九银十
”仍然选取 更加务实的做法
。

　　据21世纪经济报道记者从多家央企
、国企以及民企获得的信息
，这些企业除旗下极少数项目存在“涨价 ”行为外，多数仍然与往年类似 ，在“金九银十
”的传统成交旺季进行以价换量的抢收。部分中小房企则表示
，他们近来 仍在观望，因为自身对市场前景没有明确的判断 ，将静待市场变化以及头部房企的应对策略
，再调整相应的市场安排 。

　　“涨价 ”与抢收并行 ，与当前的市场情况相呼应
。

　　今年以来
，全国房地产市场进一步分化，高能级城市与非核心城市之间、高端住宅与刚需住宅之间的分化加剧 ，这也导致从业者与购房者的体感不同。“现售制
”推出以来，多数房企已经结合自身的现金流 、运营数据等指标做过推演并采取相应的措施 。

　　在当前二手房成交已经占据主导的市场环境下
，房企随行就市伺机而动，也是符合房地产市场实际的理性行为
。

　　积极抢收

　　房企以价换量 ，顺应当前市场的反馈。

　　国家统计局数据显示
，今年8月，一二三线城市房价指数环比涨跌幅分别为0.1%
、-0.1%和-0.2% ，同比涨跌幅则为-0.9%、-2.7%和-4.1% 。

　　与此同时
，二手房也已经成为当前市场成交的主力
。

　　58安居客研究院院长张波指出，“据58安居客研究院监测数据 ，今年8月
，百城二手房挂牌量达251.07万套，新增挂牌量同比依旧上涨8.3%。客群结构上 ，二手房找房人数占比已经升至73.6%
，全国一二手客群重合度仅11.8%，二手房成为成交主力 ，费用 修复主要依靠置换改善需求带动，远郊 、刚需板块依旧在以价换量 。”

　　二手房成为成交主力之后
，一手房的购房者也会将二手房的成交情况作为借鉴 的锚点
。

　　在此背景下，房企决定以价换量抢收去库存。

　　一家中小型房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者 ，“我们这个月的主题是‘抢收’ 。虽然‘现售制’之后短期的供给会下降
，但是我们很多项目已经是现房了，而且是长库存项目 ，不少是2022年之前拿地的库存。我们将趁着市场的情绪回暖
，进行一波促销活动
。 ”

　　头部房企也趁着市场情绪有所回暖，对长库存项目进行促销 ，这些项目多数是现房以及准现房。

　　据21世纪经济报道记者了解
，以广州为例，当前广州的两大头部房企越秀地产
、保利发展旗下部分项目开始进行大规模促销 ，通过特价盘清盘的方式直接给出折扣
，相较于高位时期，比较高 降价金额可超过百万元 。

　　一位了解广州市场行情的人士对21世纪经济报道记者表示 ，“广州现在的新盘扎堆在几个热门板块，如果有一个项目促销抢跑
，其他项目不进行相应的动作就会比较被动
。而且在同一个板块还可能出现同一开发商‘兄弟’楼盘抢客的情况，出于不内卷的考虑 ，开发较早优势比较不明显的楼盘也会通过以价换量
，换取另一个‘兄弟’楼盘更好的销售空间。
”

　　事实上，开发商的共识是 ，“现售制”推行以后
，短期市场会迎来信心提振的窗口期，但对于库存较重的房企来说 ，此时是更好的出货机会 。

　　一位头部房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者
，“我们旗下不少楼盘已经卖了三四年了，还有五六年都没卖完的项目
。这些项目无论是产品本身还是费用 都不存在明显的优势 ，我们会根据市场的动向做出一些促销
，只要能够把这些项目的库存清完，对我们保持现金流健康是有帮助的。 ”

　　随机应变

　　“现售制”给房地产市场带来了颠覆性的重塑 ，一部分房企随行就市，另一部分房企则信心满满继续观望 。

　　一家总部位于大湾区的房企人士告诉21世纪经济报道记者
，“我们内部进行过讨论和研判，近来 已经把所有项目的折扣都先收回了
。一些本来预计在年底推出的项目近来 也全部暂缓 ，因为我们的项目多数位于高能级城市
，老板（实控人）想要获取更多的利润空间，现售制一旦落实可能会有利于存量项目 ，所以我们按兵不动。
”

　　还有一些龙头房企的城市公司也在打着自己的“小算盘” 。

　　一位头部房企的区域公司人士对21世纪经济报道记者表示
，“不进行以价换量，而是慢慢卖 ，因为‘现售制’实施以后
，集团拿地的预算未必会向我们这样的城市倾斜
。这些项目团队会更想把销售周期拉长换取生存空间，不过如果集团采取一盘棋的策略 ，项目团队也做不了主。 ”

　　在当前的市场背景下
，房企随行就市或者按兵不动，似乎都无可厚非 。从全国的市场表现来看 ，进入“金九银十
”，市场的交易量将会进一步增加
，而在房企、购房者的博弈之下，市场或许有望探底并回稳。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，“进入传统的‘金九银十’
，房企会加快供应性价比高的产品
。现房销售新政会在供给端收缩无效供应 、延长供地销售的周期，有助于供求关系好转 ，为库存去化创造空间；而新预售和现房销售将带动供给侧改革
，激发和牵引新的需求。”

　　李宇嘉续称，供给端竞争压力加大 ，因为有新的有竞争力的产品出现
，开发商对旧库存可能会做促销处理，也将带动需求 。因此 ，预计下面 的“金九银十 ”到四季度末
，新房市场供求关系将更加健康
、平稳，也有助于在量能稳定的同时 ，尽快实现费用 的探底
。

（文章来源：21世纪经济报道）